Il fatto che la cessione riguardi solo il suolo e non anche il fabbricato sovrastante non fa venir meno la sua qualifica come terreno non edificabile

Con la sentenza 422/30/14 del 24 febbraio 2014, la C.T. Reg. di Firenze ha stabilito che la cessione di terreni su sui insistono fabbricati di civile abitazione già edificati e di proprietà altrui non è soggetta ad IVA, atteso che non si tratta di una cessione di area edificabile, operazione che invece sconterebbe l’imposta sul valore aggiunto.

Il caso esaminato dai giudici di merito riguarda una società in house providing di un Comune, costituita sotto la forma giuridica della srl, che aveva l’incarico di cedere i terreni demaniali di una passeggiata di una località di mare, su cui insistevano le abitazioni già costruite di proprietà di privati cittadini.
In sostanza, mentre i fabbricati avevano già formato oggetto di precedenti trasferimenti immobiliari, i terreni sui cui tali abitazioni insistevano, invece, erano rimasti di proprietà del Comune, che, conferendoli nella srl costituita ad hoc, intendeva quindi cedere anch’essi tramite l’attività della società.

In effetti, erano stati posti in essere diversi atti di cessione di terreni da parte della srl, tutti assoggettati ad imposta di registro. Secondo il Fisco, però, tali cessioni avrebbero dovuto scontare non già l’imposta proporzionale di registro, ma la ben più elevata aliquota IVA, atteso che si sarebbe trattato di cessioni di aree edificabili.

Innanzitutto, occorre ricordare brevemente che le cessioni di terreni non edificabili sono escluse da IVA, poiché, ai sensi dell’art. 2, comma 3, lett. c) del DPR 633/1972, non sono considerate cessioni di beni quelle che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni.
A tali cessioni di terreni non edificabili, quindi, torna applicabile l’imposta di registro proporzionale. In proposito, si evidenzia che a seguito della recente riforma della tassazione indiretta dei trasferimenti immobiliari, la cessione di terreni agricoli sconta, in via ordinaria, un’aliquota pari al 12% (cfr.art. 10 del DLgs. 23/2011, come modificato dall’art. 1, commi 608 e 609 della L. 147/2013, legge di stabilità 2014).

Le cessioni di aree edificabili, invece, sono operazioni soggette ad IVA con l’attuale aliquota del 22%. È appena il caso di aggiungere, in proposito, che, ai sensi dell’art. 36, comma 2 del DL 223/2006, ai fini dell’IVA e del registro, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.

Ritornando ai fatti di causa, il collegio di merito ha evidenziato che, nel caso di specie, le cessioni contestate non potevano essere considerate alla stregua delle ordinarie cessioni di aree edificabili prive di costruzioni, consistendo, invece, in cessioni di terreni già edificati dai proprietari degli edifici soprastanti. Il fatto che i terreni fossero stati ceduti soltanto successivamente ai fabbricati sovrastanti non poteva comunque qualificare diversamente i terreni stessi, definendoli come aree fabbricabili, perché su tali aree le edificazioni erano già state poste in essere e quindi non erano più possibili.

A sostegno della loro tesi, i giudici regionali hanno richiamato la disposizione di cui all’art. 135, paragrafo 1, lett. j) della Direttiva 2006/112/CE, secondo la quale gli Stati membri esonerano da imposta le cessioni di fabbricati o di una frazione di fabbricato e del suolo ad essi pertinente. Il fatto che la cessione riguardasse soltanto il suolo e non anche il fabbricato sovrastante, secondo il collegio d’appello, non poteva far venire meno la condizione oggettiva della sua qualifica come terreno non edificabile.
Pertanto, correttamente la srl aveva assoggettato ad imposta proporzionale di registro i trasferimenti immobiliari, essendo gli stessi esclusi da IVA, in base al già citato art. 2 del DPR 633/1972, poiché aventi ad oggetto terreni non edificabili.