L’art. 23 dell Decreto Legge “Sblocca Italia”, entrato in vigore il giorno 13 settembre 2014, ha dotato di disciplina codicistica i contratto c.d. di “rent to buy”, ovvero per quei contratti “di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. La norma in parola prevede che i contratto “rent to buy” siano sottoposti all’obbligo di trascrizione ai sensi e per gli effetti dell’art. 2645-bis c.c. In questo modo, si estendono a questo tipo di contratto le garanzie disposte dal codice civile in caso di trascrizione di contratto preliminare il che implica, inoltre, che ad esso si applicano le disposizioni in materia di forma dell’atto (atto pubblico o scrittura privata autenticata) di cui all’art. 2657 c.c.

Trova applicazione anche l’art. 2645-bis c.c., che dispone il c.d. “effetto prenotativo”, in virtù del quale, ove il definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo. Per tale ragione, si può facilmente dedurre che in ipotesi di contratti “rent to buy”, i termini di durata massima di tale effetto si estendono, nella sostanza, a tutto il periodo di validità del contratto di locazione collegato – pur senza poter superare la massima estensione di 10 anni, a differenza di quanto occorre inpresenza di un contratto preliminare vero e proprio, il cui effetto si estrinseca solo nel caso in cui la trascrizione dell’accordo definitivo avvenga entro e non oltre un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo o comunque entro e non oltre tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Anche per il “rent to try”, operano:  le previsioni relative alla cancellazione della trascrizione (art. 2668 comma 4 c.c.) e  le norme sul privilegio speciale che sorge sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente per il caso dell’inadempimento del venditore (art. 2775-bis c.c.); così come ad esso sono applicabili le disposizioni concernenti l’ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto (art. 2825-bis c.c.).

Di particolare interesse, inoltre, è la previsione che, tenendo a mente le differenze innegabili tra gli istituti del “rent to buy” e della locazione, D’altro canto, poi, tenendo conto delle differenze tra rent to buy e locazione “pura”, dispone che nel corso della fase di godimento del bene oggetto del contratto, sono applicabili per quanto compatibil le norme codicistiche sull’usufrutto relative a:
–  inventario e garanzia (artt. 1002–1003 c.c.);
–  suddivisione delle spese di manutenzione (artt. 1004–1007 c.c.);
–  pretese dei terzi e/o liti (artt. 1012–1013 c.c.).